ગુજરાતમાં 1 એપ્રિલથી નવા જંત્રીના દર અમલમાં આવે તેવી સંભાવના

ગુજરાતમાં 1 એપ્રિલથી નવા જંત્રીના દર અમલમાં આવે તેવી શક્યતા છે. રાજ્ય સરકાર 30 માર્ચે તેની જાહેરાત કરે તેવી ચર્ચા છે. સૂત્રોના જણાવ્યા મુજબ, જો બધું સુસંગત રહેશે તો રાજ્ય સરકાર 30 માર્ચે નવા સુધારેલ જંત્રી દરની જાહેરાત કરીને 1 એપ્રિલ, 2025થી અમલમાં મૂકશે.

રાજ્ય સરકારે નવેમ્બર-2024માં મુસદ્દો જાહેર કરી જંત્રીમાં વધારો કરવાનો નિર્ણય કરતાં બિલ્ડરો અને નાગરિકોએ વિરોધ કરતાં વાંધા સૂચનો મંગાવવાની ફરજ પડી હતી. બે મહિનાની સમય મર્યાદામાં વાંધા અરજીઓ મંગાવવામાં આવી હતી. જંત્રી દર મામલે મહેસૂલ વિભાગને 8,508 વાંધા અરજીઓ મળી હતી. જેમાંથી 6753 અરજીઓ જંત્રી દર ઘટાડવા અને 1755 અરજી જંત્રી દર વધારવા મળી હતી. અમદાવાદ, સુરત, રાજકોટ કે વડોદરામાંથી જંત્રી દર વધારવા સામે સૌથી વધુ વાંધા અરજી મળી હતી.

જંત્રી દરમાં સમયાંતરે વધારો કરવાના બદલે વર્ષ 2011 પછી 2023માં નવી જંત્રી જાહેર કરી હતી. શહેરી વિસ્તારના 23,846 વેલ્યૂ ઝોન અને 17,131 ગામમાં સર્વે કરી નવી જંત્રી જાહેર કરવા નવેમ્બર-2024માં મુસદ્દો જાહેર કર્યો હતો. આ મુસદ્દારૂપ જંત્રી દરમાં મોટાભાગના વિસ્તારોમાં અનેકગણો વધારો કરાયો છે. જેનો ભારે વિરોધ થતાં રાજ્ય સરકારે વાંધા સૂચનો મંગાવ્યા હતા.

જંત્રી દર વધારાની શું અસર થશે?

જંત્રી એ રાજ્ય સરકાર દ્વારા નક્કી કરાયેલા લઘુત્તમ મૂલ્ય દર છે. જેના આધારે જમીન અને સ્થાવર મિલકતોના ખરીદ-વેચાણના કરાર થાય છે. સરકાર દ્વારા વસૂલવામાં આવતી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી પણ જંત્રીના આધારે નક્કી થાય છે. સરકાર નવા દરોમાં વધારો કરે તો જમીન ખરીદતા લોકો પર ટેક્સનો વધુ બોજ પડશે.

કોને અસર થશે?

જંત્રી દર વધારાની રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ, બિલ્ડર્સ, રોકાણકારો, સામાન્ય ઘર ખરીદનાર અને કૃષિ જમીન ધરાવતા ખેડૂતો પર સીધી અસર પડશે. નવા દર અમલી બનશે તો જમીન ખરીદવા માટે વધુ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરવી પડશે. તેના કારણે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ઘટાડો થવાની શક્યતા છે.

નવા જંત્રી દરથી બિલ્ડરોને 100 થી 200 ટકા વધુ નાણાં ચુકવવા પડશે

મકાન બાંધવા માટે જમીનના કદ અને ઝોન પ્રમાણે મળતી એફએસઆઈ ઉપરાંતની એફએસઆઈ ખરીદવી પડે છે. જંત્રીના જે જગ્યાએ દર 15 હજાર રૂપિયા હોય તેના પર અત્યારે એફએસઆઈ ખરીદવા માટે 30 ટકા વધુ ચૂકવવા પડે છે. પરંતુ નવી જંત્રી અમલમાં આવી જતાં તેમણે ચૂકવવાના થતાં નાણાંમાં 100 થી 200 ટકાનો વધારો થશે. એક અંદાજ મુજબ જે એફએસઆઈ ખરીદવા માટે અત્યારે 5 કરોડ રૂપિયા ચૂકવવા પડી રહ્યા છે. તે જ એફએસઆઈ ખરીદવા માટે જંત્રીના નવા દર અમલમાં આવી જતાં 10 કરોડ રૂપિયા ચૂકવવા પડશે. 10 હજાર ચોરસ મીટરના પ્લોટ પર 1.8ની એફએસઆઈને કારણે 18 હજાર મીટરનું બાંધકામ કરી શકાય છે. તદુપરાંત તેના પર 50 ટકા વધારાની જંત્રી ખરીદવી હોય તો બિલ્ડર કે ડેવલોપર્સને  બમણા કે ત્રણ ગણા ભાવ ચૂકવવા પડશે. 

જંત્રી વધારાના અમલની અસર ગ્રાહકોને થશે

પરચેઝ એફએસઆઈ માટેના નાણાંનો બોજ કોમર્શિયલ કે રેસિડેન્સિયલ પ્રોપર્ટી ખરીદનારાઓને માથે જ બિલ્ડર-ડેવલોપર્સ નાખતા હોય છે. પરિણામે મિલકતના ભાવ ખાસ્સા વધી જવાની શક્યતા છે. બાંધકામ ઉદ્યોગ સાથે સંકળાયેલા સૂત્રોનું કહેવું છે કે સાયન્ટિફિક સરવે કરીને નવી જંત્રી તૈયાર કરવામાં આવી છે. તેથી જંત્રીના ભાવમાં 200 થી 300 ટકાનો વધારો આવી ગયો છે. આ વધારાને પરિણામે એફએસઆઈ પરચેઝ કરવાના દર વધી જવાની શક્યતા છે. 

ઉદાહરણ તરીકે જોઈએ તો અમદાવાદના શેલા જંત્રીના ભાવ 30 હજારથી 40 હજાર રૂપિયા આસપાસ  છે. નવી જંત્રીમાં શેલાના વિસ્તારનો ભાવ 70 થી 76 હજાર રૂપિયા સુધીના કે એક લાખ રૂપિયા ઉપરના દર્શાવવામાં આવ્યા છે. પરિણામે આ વિસ્તારમાં પરચેઝ એફએસઆઈના દર 100 ટકા વધી જવાની શક્યતા છે. થલતેજમાં 39 ટીપી છે. 40 થી 70 હજાર જંત્રીનો ભાવ છે. હવે નવી જંત્રીમાં થલતેજના ભાવ 79 હજારથી 1 લાખ સુધીના દર્શાવવામાં આવ્યા છે. એક જ વિસ્તારમાં ટીપી અને નોન ટીપી એરિયાના ભાવમાં મોટો તફાવત જોવા મળી રહ્યો છે.

જંત્રી એટલે શું અને તે કોણ નક્કી કરે છે?

જંત્રી એટલે કે રાજ્ય સરકાર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવતું લૅન્ડ વૅલ્યૂ સર્ટિફિકેટ. જંત્રી એટલે જમીન કે કોઈપણ પ્રોપર્ટીના ખરીદ વેચાણ માટે સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત કરવામાં આવેલા લઘુતમ ભાવ. જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી કરતા વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે તે પ્રૉપર્ટીના માલિક છો તેવી નોંધણી થશે નહીંતર નહીં થાય. જંત્રીના ભાવથી કોઈપણ પ્રોપર્ટીનો દસ્તાવેજ કરતી વખતે તમારે કેટલી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને કેટલો રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ ચૂકવવો એ નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે. બીજા રાજ્યોમાં તેને સર્કલ રેટ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. રાજ્ય સરકાર દ્વારા જમીન અને મિલકતની બજાર કિંમતના આધારે નિયમિત સમયે સમીક્ષા કરવામાં આવે છે. અને ત્યાર બાદ સર્કલ રેટ એટલે કે જંત્રીના દર નક્કી કરવામાં આવે છે.

કેવી રીતે નક્કી થાય છે જંત્રીનો દર?

જંત્રીનો દર જમીન અને મિલકતનો પ્રકાર, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને લોકાલિટીને આધાર બનાવીને નક્કી કરવામાં આવે છે. આ ઉપરાંત જંત્રી દરમાં પ્રોપર્ટીની બજાર કિંમત પણ મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવે છે. પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વેલ્યુ જેટલી વધારે હશે તેટલો જંત્રીનો રેટ પણ વધારે થશે. કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીનો જંત્રી દર વધારો હોય છે. જ્યારે રહેણાંક સપંત્તિનો જંત્રી દર વધારે હોય છે. ગુજરાતમાં જંત્રીના રેટ નક્કી કરવા મહારાષ્ટ્રની પેટર્નનું અનુકરણ કરવામાં આવ્યું છે. મહારાષ્ટ્રમાં દર વર્ષે જંત્રીના દર બદલવામાં આવે છે. બજાર કિંમતમાં સતત વધારો થતો રહે તો જંત્રીના દર વધે છે અને બજારમાં કોઈ નેગેટિવ ઇફેકટ આવે તો દરમાં ઘટાડો પણ થઈ શકે છે.

જંત્રીના દરને કયા પરિબળો અસર કરે છે?

જમીનના લોકેશન આધારે જંત્રીના દર નક્કી થાય છે અને રાજ્યના કોઈપણ વિસ્તારમાં જમીન અથવા મકાનની લઘુત્તમ કિંમત નક્કી કરાય છે. મિલકતના પ્રકારના આધારે તેમજ મિલકતની આસપાસના ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરથી પણ જંત્રી નક્કી થાય છે. પ્રોપર્ટીની ઉંમર આધારે પણ જંત્રી નક્કી થાય છે. ઔદ્યોગિકની મિલકતની સરખામણીમાં રહેણાંક પ્રોપ્રટીની જંત્રી વધુ હોય છે અને પોશ વિસ્તારની મિલકતની જંત્રી ઉંચી હોય છે.

જંત્રીનું મહત્વ કેમ?

જંત્રીનો દર અનેક જગ્યાએ ઉપયોગમાં લેવાય છે. બેંક પાસેથી લોને લેવા માટે જંત્રીનો ઉપયોગ થાય છે તેમજ વિઝા માટે અરજી કરવા માટે દસ્તાવેજમાં જંત્રી ભૂમિકા ભજવે છે. જમીન હેતુ માટે લોન માટે પણ જંત્રીનો દર ઉપયોગમાં આવે છે અને ઉધારમાં લીધેલી લોનની ક્રેડિટ મર્યાદા વધારવા પણ જંત્રી ઉપયોગમાં આવે છે. કેપિટલ ગેઈનમાં ટેક્સની ગણતરી વખતે જંત્રી ધ્યાને લેવાય છે