શું EMI ન ભરાતા બેંક રાતોરાત ઘર ખાલી કરાવી શકે?

Home Loan EMI Default RBI Rules: ભારતમાં પોતાના સપનાનું ઘર ખરીદવા માટે મોટાભાગના મધ્યમવર્ગીય નાગરિકો હોમ લોનનો આશરો લેતા હોય છે. આના કારણે વર્ષો સુધી દર મહિને નિયમિત EMI ચૂકવવાનું એક લાંબુ ચક્ર શરૂ થાય છે. જોકે, જીવનની પરિસ્થિતિઓ હંમેશા એકસરખી નથી રહેતી. અણધારી આર્થિક કટોકટી જેમ કે નોકરી ગુમાવવી, ધંધા-રોજગારમાં મોટું નુકસાન કે ગંભીર તબીબી કટોકટીના કારણે ક્યારેક લોનના હપ્તા ચૂકવવામાં મુશ્કેલી ઊભી થાય છે. આવી સ્થિતિમાં સામાન્ય ગ્રાહકોના મનમાં સૌથી મોટો ડર એ હોય છે કે શું હપ્તો ન ભરાતા બેંક તાત્કાલિક તેમનું ઘર જપ્ત કરીને તેમને રસ્તા પર લાવી દેશે? આરબીઆઈ (RBI) ની માર્ગદર્શિકા અને પ્રવર્તમાન કાયદા અનુસાર આ ધારણા તદ્દન ખોટી છે. બેંકો હોમ લોન ડિફોલ્ટના કિસ્સામાં એક ચોક્કસ કાનૂની પ્રક્રિયાને અનુસરે છે, જેમાં ગ્રાહકોને પૂરતો સમય અને અધિકારો આપવામાં આવે છે.

નાના ડિફોલ્ટથી લઈને NPA જાહેર થવા સુધીની પ્રક્રિયા
જ્યારે કોઈ ગ્રાહક એક કે બે મહિનાનો EMI ચૂકવી શકતો નથી, ત્યારે બેંક તેને 'નાનું ડિફોલ્ટ' (Minor Default) ગણે છે અને તેને કામચલાઉ સમસ્યા માનીને ગ્રાહકને SMS, ઇમેઇલ કે ફોન કૉલ દ્વારા માત્ર યાદ અપાવે છે. આ પ્રારંભિક તબક્કે બેંક માત્ર લેટ પેમેન્ટ પેનલ્ટી (મોડી ચુકવણીનો દંડ) વસૂલ કરે છે. પરંતુ, જો ગ્રાહક સતત ત્રણ મહિના (૯૦ દિવસ) સુધી એક પણ હપ્તો ન ચૂકવે, તો રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) ની માર્ગદર્શિકા મુજબ તે લોન ખાતાને NPA (નોન-પર્ફોર્મિંગ એસેટ) જાહેર કરવામાં આવે છે. સાચી કાનૂની કાર્યવાહી અહીંથી શરૂ થાય છે. ખાતું NPA થયા બાદ બેંકો SARFAESI એક્ટ, ૨૦૦૨ (સિક્યોરિટાઈઝેશન એન્ડ રિકન્સ્ટ્રક્શન ઓફ ફાયનાન્સિયલ એસેટ્સ એન્ડ એન્ફોર્સમેન્ટ ઓફ સિક્યોરિટી ઈન્ટરેસ્ટ એક્ટ) હેઠળ કાર્યવાહી શરૂ કરે છે. આ કાયદો બેંકોને કોર્ટમાં ગયા વિના જ ગીરવે મૂકેલી મિલકતનો કબજો લેવાની સત્તા આપે છે.

105 દિવસનો કાયદેસરનો ગ્રેસ પીરિયડ
SARFAESI એક્ટ હેઠળ બેંક સીધી જ ઘરની હરાજી કરી શકતી નથી. તેની સમગ્ર પ્રક્રિયા નીચે મુજબના તબક્કાવાર હાથ ધરાય છે:
60 દિવસની ડિમાન્ડ નોટિસ: કાયદાની કલમ 13(2) હેઠળ બેંક ઉધાર લેનારને પૂર્વ ચેતવણી આપતી 60 દિવસની સત્તાવાર નોટિસ મોકલે છે, જેમાં બાકી નીકળતા તમામ લેણાં ચૂકવવાનો આખરી સમય અપાય છે.
પ્રતીકાત્મક કબજો: જો ગ્રાહક આ 60 દિવસમાં નાણાં ન ભરે અથવા સંતોષકારક જવાબ ન આપે, તો બેંક પ્રોપર્ટીનો પ્રતીકાત્મક (Symbolic) કબજો લે છે.
30 દિવસની હરાજી નોટિસ: કબજો લીધા બાદ મિલકતનું વર્તમાન બજાર મૂલ્ય નક્કી કરીને બેંક 30 દિવસની જાહેર હરાજીની નોટિસ જાહેર કરે છે. આમ, લોન ખાતું NPA જાહેર થયા પછી પણ ગ્રાહક પાસે કાયદેસર રીતે પોતાની વ્યવસ્થા કરવા માટે આશરે 105 દિવસનો ગ્રેસ પીરિયડ ઉપલબ્ધ હોય છે.

ડિફોલ્ટ થયા પછી પણ ગ્રાહકોને મળતા મુખ્ય અધિકારો
કાયદાની નજરમાં લોન ડિફોલ્ટર બન્યા પછી પણ નાગરિકના મૂળભૂત અધિકારો ખતમ થતા નથી. ગ્રાહકો પાસે નીચે મુજબના કાનૂની સંરક્ષણ ઉપલબ્ધ છે:
બાકી રકમ પરત મેળવવાનો અધિકાર: જો ગ્રાહકની બાકી લોન ₹40 લાખ હોય અને બેંક તેનું ઘર હરાજીમાં ₹60 લાખમાં વેચે, તો હરાજીનો વહીવટી ખર્ચ અને પોતાના ₹40 લાખ કાપીને બાકીના વધેલા ₹20 લાખ કાયદેસર રીતે ગ્રાહકને પરત કરવા માટે બેંક બંધાયેલી છે.
રિકવરી એજન્ટોની મર્યાદા: આરબીઆઈના નિયમો અનુસાર, બેંકના રિકવરી એજન્ટો ગ્રાહકને માનસિક રીતે હેરાન કરી શકતા નથી કે ધમકાવી શકતા નથી. તેઓ માત્ર સવારે 8:00 થી સાંજના 7:00 વાગ્યા સુધી જ સંપર્ક કરી શકે છે. ગેરવર્તણૂકના કિસ્સામાં ગ્રાહક પોલીસ કે બેંક ઓમ્બડ્સમેનને ફરિયાદ કરી શકે છે.
DRT માં અપીલ: જો ગ્રાહકને લાગે કે બેંકની નોટિસ ગેરકાનૂની છે અથવા તેની સાથે અન્યાય થયો છે, તો તે SARFAESI કાયદાની કલમ 17 હેઠળ 45 દિવસની અંદર ડેટ રિકવરી ટ્રિબ્યુનલ (DRT) માં બેંકની નોટિસ સામે અપીલ દાખલ કરીને સ્ટે મેળવી શકે છે.

જપ્તી અને હરાજીથી બચવા માટેના વ્યવહારુ ઉપાયો
નાણાકીય કટોકટીના સમયે બેંકથી ભાગી જવા કે છુપાઈ જવાને બદલે બેંક શાખાનો સીધો સંપર્ક કરવો સૌથી વધુ સમજદારીભર્યું છે, કારણ કે બેંકો પણ કાનૂની વિવાદો અને હરાજીની લાંબી પ્રક્રિયાઓથી બચવા માંગતી હોય છે. ગ્રાહકો નીચેના વિકલ્પો અપનાવી શકે છે:
1. લોન રિસ્ટ્રક્ચરિંગ (પુનર્ગઠન): ગ્રાહક બેંકને લોનની મુદત (Tenure) વધારવા વિનંતી કરી શકે છે. લોનના વર્ષો વધવાથી માસિક EMI ની રકમ ઘટી જશે, જેથી હપ્તો ભરવો સરળ બનશે.
2. મોરેટોરિયમ અથવા ગ્રેસ પીરિયડ: જેન્યુઈન કારણો જેમ કે નોકરી છૂટી જવી કે અકસ્માત થવાના કિસ્સામાં સાચા પુરાવા રજૂ કરીને બેંક પાસેથી થોડા મહિનાનો 'પેમેન્ટ હોલિડે' (મોરેટોરિયમ) માંગી શકાય છે, જેમાં અમુક સમય માટે હપ્તામાંથી મુક્તિ મળી શકે છે.
3. મિલકત જાતે વેચવી: જો લોન ભરવી અશક્ય જ હોય, તો બેંકની લેખિત સંમતિ લઈને ગ્રાહક પોતે બજારમાંથી સારો ખરીદદાર શોધીને ઘર વેચી શકે છે. બેંક દ્વારા કરાતી હરાજીમાં પ્રોપર્ટીની કિંમત ઓછી ઉપજે છે, જ્યારે જાતે વેચવાથી પ્રોપર્ટીના સારા બજાર ભાવ મળે છે, જેનાથી બેંકનું દેવું ચૂકવ્યા બાદ પણ ગ્રાહક પાસે સારી રકમ બચી શકે છે. બેંકનો અંતિમ ઉદ્દેશ્ય ગ્રાહકનું ઘર છીનવી લેવાનો ક્યારેય હોતો નથી, પરંતુ તેના દ્વારા અપાયેલી લોનના નાણાં વસૂલ કરવાનો હોય છે. તેથી, આર્થિક સંકટના સમયે ગભરાયા વિના કાનૂની અધિકારોનો ઉપયોગ કરીને સકારાત્મક ઉકેલ લાવવો જ હિતાવહ છે.